Perguntas Frequentes

Os deveres fundamentais do locador são os abaixo relacionados, discriminados em lei:

1. Dever de entrega do prédio ao locatário.
2. Dever de garantir o uso pacífico do prédio.
3. Dever de manter a forma e o destino do prédio alugado.
4. Responsabilidade quanto aos vícios ou defeitos da locação.
5. Dever de fornecer descrição do imóvel.
6. Dever de fornecer recibo ao locatário.
7. Dever de pagar taxas de intermediação, administração e de sindicância sobre o inquilino e o fiador.
8. Dever de pagar impostos, taxas e prêmios de seguros.
9. Dever de exibir comprovante do que for exigido do locatário.
10. Dever de pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Os fiadores profissionais são pessoas que emprestam o nome para inquilinos, mediante pagamento de uma taxa. Alguns apresentam identidade e documentos falsos ou não arcam com as obrigações quando o locatário fica inadimplente. Se isso ocorrer, podem ser enquadrados no Código Penal, e o inquilino considerado cúmplice.

As modalidades de garantia são três:

I – Caução
II – Fiança
III – Seguro de fiança locatícia

A devolução do imóvel deve ser efetuada no estado em que o locatário o recebeu no início do contrato, ressalvadas as deteriorações naturais ao uso regular.

As benfeitorias somente serão indenizadas em caso de autorização. Havendo cláusula excludente, não poderá ser cobrada.

Os deveres do locatário são os que seguem:

1. Obrigação de pagar o aluguel.
2. Obrigação de pagar os encargos da locação previstos no contrato ou impostos por lei.
3. Dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos.
4. Dever de usar regularmente o imóvel locado, tratando-o com o mesmo cuidado como se lhe pertencesse.
5. Dever de restituir o imóvel locado.

Tomando como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial: se findo o contrato o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á a locação prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Nada impede que se faça novo contrato escrito.

Deverá o proprietário exigir do inquilino termo assinado quanto às condições reais do imóvel, para assim recebê-lo ao final do contrato nas mesmas condições.

O inquilino deverá comunicar ao proprietário no prazo máximo de 30 dias, através de notificação por escrito.

O direito de preferência será manifesto caso o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel.

Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o companheiro(a) ou os herdeiros — conforme artigos 10 e 11 da Lei 8.245/91.

Não. Havendo cumprimento de parte do contrato, a proporcionalidade deverá ser respeitada. O art. 4º da Lei 8.245/91 estabelece a proporcionalidade prevista no Código Civil, e cláusula em contrário é considerada nula nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato.

Não. Este encargo é do contribuinte (locador) e não pode ser transferido ao locatário, pois representaria ônus excessivo e benefício extraordinário indevido.

A permanência do inquilino estará garantida durante o prazo contratado desde que conste no contrato cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

O inquilino poderá rescindir e sair desde que pague a multa pactuada proporcional ao prazo restante. Atenção: o inquilino não é obrigado a pagar multa se a rescisão decorrer de transferência de emprego para outra localidade, desde que notifique o proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência.

O inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência, por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino devidamente protocolada pelo proprietário.

Não. O proprietário é obrigado a entregar recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

Não. Essas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

O Procon orienta o inquilino a exigir recibo discriminado. Outra alternativa é pagar com cheque nominal anotando no verso a finalidade do pagamento, para posteriormente registrar reclamação em órgão de defesa do consumidor.

Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pelo cônjuge ou companheiro(a) e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário.

O proprietário só é obrigado a reembolsar obras necessárias para conservação do imóvel (benfeitorias necessárias). Obras para embelezar ou melhorar o imóvel são benfeitorias voluntárias e não serão indenizadas.

A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de outubro de 1991.

O valor somente poderá ser reajustado após um ano da data do acordo, pois é a periodicidade mínima permitida por lei. É importante que o acordo seja feito por escrito.

O contrato de locação pode ser rompido conforme o art. 9º da Lei:

— Por mútuo acordo;
— Por infração legal ou contratual;
— Por falta de pagamento do aluguel e encargos;
— Para realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público.

Nos casos de retomada (denúncia vazia ou cheia), aplicam-se os artigos 46, 47 e 78. Em caso de venda do imóvel, aplica-se o artigo 8º.

Para alugar: CPF, RG, comprovante de renda (3 últimos), comprovante de residência, certidão negativa SPC/Serasa. Se casado(a), apresentar documentos do cônjuge.

Caução: valor equivalente a 3 vezes o aluguel, pago em dinheiro no ato da assinatura do contrato.

Fiador: 1 fiador com 2 imóveis ou 2 fiadores com 1 imóvel cada. CPF, RG, comprovante de renda (3 últimos), comprovante de residência e certidões de estado civil. Se casado, documentos do cônjuge.

Para vender: CPF, RG, comprovante de residência, certidões de estado civil. Do imóvel: escritura ou promessa de compra e venda, IPTU do ano vigente.

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